港区 賃貸の市場規模を昨年と比較
中古マンションの現地調査に来ても、その「調査」というのは、将来の生活者としてチェックしているのではなく、単なるその場かぎりの見学者として部屋を眺めているにすぎないことが多いのだ。
「私のようにマンションリフォームに関してまったくのシロウトでも、自分が住むつもりになって時聞をかけてきちんとチェックすれば、改善すべきポイントを探すのはそれほどむずかしいことじゃなかったですね」建具の閉まり具合の悪さや、インターホンに変な雑音が入って聞き取りにくい点など、親方よりもSさんのほうが先に気づいた改善ポイントも多々あるのだ。
売り主はこういった傷んだ部分を故意に隠しているのかというと、そうとも断言できない。
売り主と買い主という立場のちがいが、そのまま考え方のちがいとして現れてしまうことが多いからだ。
そこに住むことをやめると決めた人よりも、これから住もうとする人のほうが、手直しすべきと判断する箇所は多くて当然なわけである。
あわれむべきは、見学者の視点しか持っていない買い主である。
契約後、リフォームに着手して初めて、売り主がそれまで「どうせ売るんだから」と我慢してきた箇所に気づいて後悔することになる。
現地チェックから三日後、親方からSさんに手渡されたリフォーム工事金額の見積書には、総額二八O万円とあった。
見積もりの備考には、明らかにリフォームの際に改善すべき点として、床の下地補強三ヵ所、それに給湯器及び浴室の換気扇の交換と書かれてある。
特に問題なのが、ニヵ所同時にお湯を出すと、情けないほどお湯の出が悪くなってしまう給湯能力とある。
給湯器のパワーは号数で表示されるわけだが、その号数がマンションによって結構マチマチなのである。
最近のファミリータイプのマンションでは二四号タイプの機種を設置するのが主流だ。
ところが、その物件に設置されていた機種はそれよりも数段パワーに欠ける一六号タイプだった。
ワンルームであればこの能力でも問題ないが、ファミリータイプだと毎日我慢しながら使うようになるだろうというのが親方の意見なのだ。
部屋の規模に対して明らかに給湯器の容量が足りないということらしい。
Sさんから見積書を手渡されてコトの成り行きを説明された営業マンは、さすがにギヨツとした様子だった。
けれども中に書かれている項目は、読めば読むほどどれももっともな内容ばかりである。
おまけにプロであるはずの自分が本来行うべきチェックを怠ったという負い目もあるものだから、なにも文句がいえるわけがない。
神妙な顔つきで見積書を受け取って帰ったその営業マンから、Sさんの家に電話が入ったのは、それからさらに五日後のことであった。
「二五O万円までの値引きでしたら、売り主さんをなんとか説得できそうなので」結局、売り主自身も営業マンと同様、こんな見積書までつくってという怒りよりも、自分自身が物件の現状についてまったく認識していなかったことに対する驚きと反省のほうが先に立ってしまい、改善工事を根拠とした値引きに納得せざるをえなかったのである。
Sさんのように、売買の目的物について「どういう状態なのか」が議論の対象になるようなケースは、まだ救われるといえなくもない。
というのは、売買の目的物の範囲でさえはっきりしていなかったために起きた、いざこざが往々にしてあるからだ。
エアコンの性能が問題になるのであれば、まだマシなほうだ。
契約のときに付いていたエアコンが引き渡しのときには影も形もなかったというようなことが、実際に起きている。
逆に、使いもしない旧オーナー所有の古ぼけたテーブルやタンスを部屋に残されてしまって、買い主がリフォーム以前にこれらを処分するのに一苦労したという話もある。
見事に手入れの行き届いた庭に一目ぼれして中古住宅を購入したところ、引き渡しの日に現場に行ってみたら、庭木や庭石はもちろん、一かけらの玉砂利も残っていなくて唖然とした。
こういう苦情が業界では珍しくない。
民法上の解釈によれば、庭木や庭石の類は土地の構成部分としてとらえられ、不動産の一部とみなされることから、不動産売買の目的物の範囲に含まれるということになる。
したがって法的に争えば売り主は庭木や庭石を元どおりに復元するか、その金額に見合った損害賠償をさせられることになるだろう。
けれども法律にうとい買い主にとって、それが土地の構成部分であり、土地に固定された「定着物」なのか、単に売買対象物の経済的効用を高めることを助けるものとしての「従物」なのか、それともやはり効用を高めることを助けられる側の「主物」なのか、わかろうはずがない。
「庭木っていっても、この木は移植して間もない仮植中ですから、これは民法上、土地の定着物としては認められませんよ」業者にこういわれた場合、正面きって反論できる人がどれだけいるだろうか。
だいたい、民法なり法的根拠にもとづいて議論を持ち出すような業者であれば、まだマシなほうだ。
「わかんない人だな、あなたも。
とにかく引き渡しのこの状態が現状なんですよ」たいていの不動産営業マンは、こういったセリフの一点張り。
常に押しの強さだけで乗り切ろうという営業マンは少なくないから、顔を真っ赤にしてまくしたてられる場合がほとんどと思っていたほうがよい。
もし、この手のトラブルを未然に防ごうと思えば、契約の時点で気になる土地建物の付属物をすべて列挙して、売り主、買い主双方で一つひとつ細かく確認し合うしかない。
単純に、有り・無しの区分だけでなく、撤去についてどちらの費用と責任で行うのか確認することも忘れずに、というわけだ。
さもないと、さあ引っ越そうと思って部屋の最終確認に行ったとたんに、在然自失、膝の震えが止まらなくなったというようなことにもなりかねない。
エアコン、網戸にすべての照明器具、挙げ句はアンテナやインターホン、襖から畳にいたるまで、いっさいがっさいなくなっていて、代わりにあるのは山と積まれたゴミだけというようなこともありえるのだ。
一、物件に案内される前に、営業マンから、売買の対象に含まれる設備機器、家具等の付属物について、必ずリストをもらう。
二、物件の案内では、リストにある機器類の整備状況及び内装の傷み具合まで、細かに確認する。
売買契約書には売買の対象となる付属物のリスト及びその整備状況を記した書類を添付させる。
仲介手数料だって、時と場合によっては簡単に値一日切るニとができる。
不動産取引の仕組みを理解すれば、意外に弱い仲介業者の立場も、売り主へのカネの流れも透けて見えてくる。
「売買価格×=一パーセント+六万円」は手数料の上限情報を紹介するということは、ビジネス社会において頻繁に行われているわけだが、情報の紹介料というものを合法的に請求できるビジネスというのは案外少ない。
ましてやその報酬の額について、不動産取引のように法律で計算方法まで規制されているというのは珍しいようだ。
本来法律は、不動産を売買しようという一般の人たちが、仲介業者から法外な報酬を請求されることがないよう消費者保護の目的で制定されたはずだ。
ところが実際には、逆に仲介業者を保護するのに一役買ってしまっているのである。
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